分譲マンション投資について、不動産会社とzoom面談をしました。
信用取引で長期運用を行おうとしていますが、今のところ順調です。
信用取引部分で＋70万円ぐらいになりました。
3か月ぐらい持ち続けています。
信用取引を続けるうちに、ある程度の利息がかかっても、自分の資産以上の運用を行うことも大切なのではと感じるようになってきました。
もちろんリスクを十分考慮しているという前提が必要ですが。
そもそも株式会社って、自分の資産以上の運用をしているわけですからね。
考え方としては同じな気がします。
ということで、分譲マンション投資についても考えるようになりました。
物件について。
目を付けた物件の属性は以下の通り。
900万円弱、表面利回り9.95％
築30年。
JR東海道線の駅まで13分、私鉄の駅まで1分。
RCの6F（全7階）
3LDK南向き、76平方メートル。
首都圏や大阪ほど盛んではないものの、子育て支援が手厚くて、７～８年ほど前から人口が減少→増加へ転じている市です。令和元年の結果まで、連続で人口増加中です。
8/22（土） 不動産会社へ電話をする。
まずは、不動産投資に向けての考え方、目的について、以下の点を不動産会社に話しました。
●不動産投資については全くの初心者であるということ。
●融資を受けながら、自分の資産以上の投資をしたいと考えていること。
●初期費用、キャッシュフロー、手数料、税金などの知識がなく、どのように戦略を立てればいいか分からないこと。
●仮にこの物件を購入するという前提で話を進めたとき、どのように手続きが進んでいくのか、お金の流れとともに解説をして貰えたら嬉しい。
すると、資料を用意するので、また後日お話ししたいとのこと。
大阪でお会いしたいとのことでしたが、そんな時間の余裕はなかったのでzoomで可能かどうかお願いしたところ、OKが出ました。
最近のITの進歩は、個人投資家にとって嬉しいところです。時間と交通費が浮きました。
ただ、相手は少し渋々でした。
おそらく、zoomとかでは自分たちのテリトリーに引き込みにくく客がつかない可能性が高いからとかでしょうか。
確かに上記の物件を購入する予定はなく、今回は話のみ聞きたかっただけなので、セールストークで引き込まれる心配もなく、私は安心でした笑
8/25（火） 不動産会社とのzoom
私はノートパソコン、相手は携帯でzoomを行いました。
お手軽で便利です。
話してくれた内容は以下の通りです。
１．不動産投資の種類
戸建て、区分マンション、一棟もののどれかを選ぶことになります。
それぞれのメリットは次の通りだと言われました。
●戸建て
価格が安く、利回りが高い。
築が古いものが多く、融資がつかないので現金購入せざるをえない場合が多い。
築が古いため、流行的でない間取りになっていて、人が入りにくく空室期間が長い。同じ理由で、売却もしにくい。
ボロボロになっていても、道路との接地の仕方などで再建築なども不可。
リフォームしないと人が入らない。大きくリフォームする必要があったりする。
●区分マンション
初期投資が少ない。
単身者も多く、ワンルームマンションは、不動産投資の中ではリスクが一番低い。
株ほどではないが、不動産の中ではよく売買されていて、出口戦略がたてやすい。
他の不動産投資に比べて、収益は大幅に下がる。
●一棟もの（アパート、マンション、ビル）
大幅な収益を上げることができる。
同じ場所で何部屋も持つことになるので、近くで都市開発が進められたりすると空室が一気に出る可能性がある。
マンションやビルは億単位のお金を動かすことになるので、初期費用がかかる。
２．融資を受けるにあたって。
融資を受けるときに見られる内容は次の通りらしいです。
●本人の内容・・・年齢、収入、配偶者も働いているかどうか
配偶者が働いていれば、扶養すべき人がいないということが融資にとって有利になるらしいです。
●職場の内容・・・公務員であれば問題なし。民間であれば業績と規模
●物件の内容・・・評価が低い物件には融資されにくい。
「融資した資金を回収する見込みがなければ、銀行は融資しない」とのこと。
評価は、エリアと築年数を主に見られる。郊外エリアであれば金利が高くなる。
融資を受けるなら、
大阪ならば、「北は新大阪、南は天王寺」「東は森ノ宮、西は弁天町」
だと言われました。
このなかでも、エリアによってSABC等にランク分けされており、Sランクエリアであれば金利は安くなり、融資できる額も高くなるそうです。
３．初期費用
初期費用は200万円ほどかかると言われました。そんなに出せません。
それならS&P500を買います。
手付金として・・・10万円
融資を受ける際の事務手数料・・・50～70万円
司法書士手数料
物件評価が低いことによって、融資上限額に引っかかりそう
とのことでした。
ただ、初期の諸費用は融資に組ことができるようですが、キャッシュフローがマイナスになるので辞めた方がいいとのことでした。
私は、初期費用なしでキャッシュフローがマイナスにならなければいいと思いましたが、甘かったです。
４．狙いめの物件（不動産会社から）
エリアを絞って、5％～6％の物件を考える。
築20年以上は基本は投資対象から除外。この年代からはユニットバスが多くなり、流行的な間取りでなくなってしまう。
駅からは10分以内、できれば5分以内。
今までの客との取引相場は1000万～3000万ほど。
神戸であれば、三宮から一駅である、神戸駅か春日野道駅が融資を受けられる。
大阪であれば、２世帯に１世帯以上が単身者となる環状線の内側が狙い目。
単身世帯が多いので1kモノへの入居率は高い。
５．その他の情報として
不動産はキャピタルゲインよりインカムゲインを目指すべき。
理由は以下の２つ。
売却できるかどうかはそのときの情勢によってしまうから。
売買するたびに手数料が大きくかかる投資だから。
団信に入ることで、生命保険代わりになる。
今は、コロナにかかると団信に入れないと言われてしまう。
コロナにかかる前にマンション投資を始めるのがおススメ（セールストーク）
日本の金利が上がるので、マンション投資をするなら今（セールストーク）
最後に
とりあえず、不動産会社と会話した内容をまとめました。
「勧誘はしません。マンション投資をしたいと思ったときに、またお電話ください」と言ってくれてはいましたが、果たして本当かどうか。
とりあえず、マンション投資についてはもう少し温めておきます。
そもそも今は、会社もオフィスがない方が無駄な出費を抑えられるということで、
テレワークが推進されています。
遅く始めることは機会損失だとも思うのですが、
やはり「一か所に対してかける費用の大きさ」ではないなとも思います。
ともあれ、付き合ってくださった不動産会社に感謝です。電凸してよかった。
見落としていたリスクにハッとさせられる内容もあり、有意義な時間になりました。
では、また('ω')
ここまで読んでいただきありがとうございました。
